Инвестиции

Инструменты инвестирования в недвижимость

Помимо традиционной формы — инвестирования собственного ка­питала — в мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость: ипотека, опционы, гибридные формы обязательств, финансирование с применением аренды, ли­зинг, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов. Фьючерсы в настоящее время не являются финансовым активом на рынке недвижимости, но, по некоторым оценкам, могут им стать.

Ипотека — это финансовый инструмент, заключающийся в предос­тавлении кредита под залог недвижимости. Строго говоря, с позиций российского гражданского права термин «ипотека» означает залог не­движимости, являющийся одной из форм обеспечения обязательств — и не обязательно только кредитных. В этой связи более корректным яв­ляется словосочетание «ипотечный кредит», хотя в зарубежной практи­ке оба термина часто рассматриваются как синонимы.

В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовле­творение своих денежных требований к должнику по этому обяза­тельству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обес­печенному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Договор об ипотеке требует обязательной государственной регистрации и нотариального удостоверения.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, яв­ляющейся по российскому законодательству именной ценной бума­гой и удостоверяющей следующие права ее владельца: (а) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке; (б) право за­лога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Почти все сделки по покупке недвижимости совершаются с при­влечением ипотечных кредитов. В тех случаях, когда для завершения инвестиционной сделки используются кредитные средства, говорят, что заемщик применяет финансовый леверидж (иногда используют термин «финансовый рычаг»). Обычно коэффициент ипотечной за­долженности (или доля заемного финансирования) составляет от 60 до 80% стоимости недвижимости.

Ипотечный кредит, выданный под залог недвижимой собственно­сти, до этого момента свободной от залога, называют первой, или старшей, ипотекой. Последующие кредиты под уже заложенную соб­ственность — это вторичные, или младшие, ипотеки.

Опцион на покупку (продажу) недвижимости — это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Как правило, это частная операция между покупателем и продавцом, при которой оп­ционы реализуются на одно здание или группу. В американской практике исполнение опционов обычно происходит через определен­ное число лет (от 3 до 10) и до истечения согласованного срока (от 5 до 30 лет). Владелец недвижимости предлагает опцион для того, что­бы заинтересовать покупателя в осуществлении иных, дополнитель­ных способов финансирования сделки, например, в получении боль­шего кредита по закладной на льготных условиях (имеющего место в случае так называемых гибридных обязательств). Если стоимость недвижимости не превысила цену исполнения опциона до истечения его срока, опцион считается ничего не стоящим, а если превысила, то он стоит некоторую долю роста стоимости недвижимости, определяе­мую условиями договора.

Еще нет комментариев.

Оставить комментарий